大盘模式升级 碧桂园探路产业新城

    作为中国城镇化建设的身体力行者，早在十多年前，碧桂园在其大本营广东首创的大盘模式已成为行业经典。而随着新型城镇化建设的不断推进，碧桂园的大盘模式也在进行不断地完善和升级，使其日趋与国家城镇化方向相契合，其中，“产业新城”概念成为了碧桂园大盘模式中的又一道风景线。

　　2014年8月，碧桂园集团首个涵盖主题乐园、电影院、超市、银行、餐饮等业态的超大型商业中心在南京句容碧桂园内开业，该商业项目的开业不仅意味着碧桂园大盘的传统要素全部配套完成，更重要的是，此举还标志着碧桂园首个实现产城互动的大盘项目——句容碧桂园凤凰城已经基本成熟。

　　“产城互动模式改变了碧桂园以往大城模式下‘卧城’困境，除了南京句容项目外，目前集团旗下的兰州项目、贵阳项目等均在按照产城互动的要求在推进。”碧桂园方面告诉笔者，代表着碧桂园新大盘模式的产业新城，将在满足居民日常生活便利的同时，导入文化、餐饮、娱乐、休闲、购物功能，融吃、喝、玩、乐、购、住于一体，使得办公、居住、消费需求实现自然增长，从而为新城发展积聚内生动力。

　　“未来之城”

　　作为2014年南京楼市的销冠，句容碧桂园凤凰城开发三年来实现的总销售额超过100亿元，总销售套数达15000套，是碧桂园江苏区域无可争议的标志性项目。

　　这个坐落在南京东部地区的超级大盘是碧桂园于2011年开始倾力打造的高档生活居所，集居家置业、休闲娱乐、旅游度假、投资居住等功能于一体,拥有碧桂园“五星级家园”模式中的所有要素：酒店、教育配套、交通系统、大型综合商业等。在碧桂园人心中，这个项目被定义为“集约化利用土地，重塑‘未来之城’”的一个作品。

　　2012年，句容凤凰城精心打造的2万平方米的苏州园林式中心景观首次揭开面纱，其精致的景观风格震惊南京楼市：中式古典园林的庭院风情，曲径通幽，晚饭后与家人一同散步，在鸟语花香中欣赏落日余晖，可以充分享受与大自然的交融。

　　这是碧桂园一直以来所坚持的保护性开发理念，在建设过程里，既要有现代元素，更要保护和弘扬传统优秀文化，延续地域历史文脉。或许在若干年后，当句容凤凰城的业主回忆起在这里的社区生活时，内心都会泛起“别来此处最萦怀”的淡淡乡愁，这与新型城镇化“把地方特色、文化的因素纳入到新型城镇化中”的理念不谋而合。

　　事实上，社区内打造苏州园林景观只是碧桂园城镇化之路的一个侧影，纵观句容凤凰城的开发历史，或许能够更好地了解碧桂园所迈开的步伐。

　　2011年，碧桂园凭借和县山湖城在南京市场小试牛刀取得了巨大成功，短短两年后，碧桂园又以雷霆之势在南京连续开出句容凤凰城、欧洲城、城市花园三大项目，与原先的如山湖城项目形成环南京市场攻略，实现半小时直达南京主城的目标。

　　这四个项目，奠定了当时碧桂园南京区域的基本格局，其中，句容凤凰城这个规划常住人口超30万的超级大盘，几乎可以和一个新型城镇媲美。经过三年多的发展，如今的句容凤凰城已成为足以覆盖城市各个阶层住宅需求的新型社区。

　　2013年9月1日，句容碧桂园配套的IB学校顺利开学。虽然位于句容碧桂园，但该校定位并不仅仅局限于项目配套，在碧桂园江苏区域公司的主导下，该学校办学质量在当地首屈一指。据碧桂园方面透露，句容碧桂园学校自建校以来，以其独特的国外教学模式，一流的教师队伍和教学设备，为孩子的成才保驾护航，在办学仅仅一年后的2014年底国际高考中，就已有多名优秀学子被牛津大学、帝国理工等名校预录取。该校的建立及取得的成绩，大大提升了碧桂园学校品牌在江苏的影响力，也进一步扩大了其教育地产模式的活力。

　　2014年8月，碧桂园倾力打造的旗下首个超大型商业项目——碧桂园·欢乐城也于句容凤凰城开业。该项目以儿童体验为驱动，以餐饮娱乐、休闲运动为中坚，以购物为辅助，集“儿童之乐、美食之乐、运动之乐、游玩之乐”主力业态，为周边居民营造出一个高品质的碧桂园生活版图，发掘出更富综合功能、更具生命活力、全新商业模式的欢乐之城。欢乐城的开业也进一步奠定了江苏区域作为碧桂园集团产业创新桥头堡的地位。

　　值得注意的是，在过往时候，改善投资环境、提高当地居民收入、增加政府税收是碧桂园大盘模式“输血”城市经济的三大主要职能，但句容凤凰城的开发探索，使得碧桂园模式的“输血”功能有了一个进一步的提升。在这个集居家置业、休闲娱乐、旅游度假、投资居住、产业开发等功能于一体的复合式开发项目当中，碧桂园除了提供其传统的学校、酒店、会所等配套外，还契合句容市政府规划，建设了一个高科技产业园区，这是碧桂园首次在项目中试水产业地产的概念。

　　试水产业园

　　作为碧桂园试水产业地产的首个项目，句容产业园如今已成为句容市政府重点关注的招商引资对象，包括江苏省科技厅等相关单位也是多次调研、指导句容产业园发展。

　　根据碧桂园方面披露的信息，句容产业园总占地面积约1000亩，总建筑面积超百万方，将规划建设成为集科研办公用房、科技厂房、5A级写字楼、商务酒店、人才公寓、展览中心、企业会所于一体的产业综合体项目。

　　整个项目分为总部园区和高新园区两部分，总部园区将以总部经济独有的资源整合功能吸引碧桂园集团华东地区子公司，以及和碧桂园业务往来频繁的合作单位入驻园区，加快产业链整合；而高新园区则以完善的配套、优质的资源吸引更多的企业入驻产业园，进而推动产业地产的平稳发展。产业园一期规划300亩，有花园式办公别墅、标准化科技厂房、5A级科技孵化器等产品。

　　可以说，句容产业园的开发，彻底改变了碧桂园原有的大盘模式，创造了一个全新的区域“就业核”，为项目开发注入了原生内动力。将产业引入新城，打造不限于居住功能的产业新城，与项目原有住宅、酒店、商业融为一体，重塑前所未有的24小时活力新城。

　　而在产品上，句容产业园更是集碧桂园多年经验，绿色生态、科技智能、人文关怀是项目规划的三个方向。丰富且极具层次感的景观绿化、全新智慧设备与高科技体验、无处不在的人性化创意设施，都是项目吸引企业的重要手段，可以在这里创业、也可以在这里放松自己，无论老板还是员工，这里都有属于你的一片天地。除建设高品质的，满足企业实际需求的企业用房外，更重要的是产业园打造的企业发展平台，长期致力于高新技术行业及相关产业的发展。

　　如今，碧桂园集团华东总部大楼已进驻该园区，该总部大楼参照碧桂园集团总部大楼规划建设，一座被垂直形态绿化包裹的绿色生态办公楼，占地约10万平方米，总建筑面积约41万平方米，包含3433个停车位，大楼内部除办公区域外，还配套了图书馆、健身房、咖啡吧、展览展示区、大型会议室、员工餐厅等区域，全面满足企业与员工各种需求，预计2016年8月前可以交付使用，成为句容当地的一座新地标。

　　在不少区域经济专家看来，碧桂园的产城融合发展模式进一步开拓了其原有的大盘模式内涵，可以解决城镇化进程中农村人口城市化以及“人到哪里去”的问题，而这种居业结合的业态组合，也有助于实现新城内部的自循环，节约社会成本，是县域经济的发展必要的条件之一。

　　显然，不论是社区景观、五星级酒店、IB学校、超大商业项目的打造，还是句容产业园的稳步发展，句容凤凰城都在创新碧桂园原有的社区模式，在继续保留了社区居民所弥足珍贵的“乡愁”家园文化，也让居住其间的居民自然地、真正地完成由“村民”到“市民”的蜕变。

　　产城互动推动区域成长

　　碧桂园集团总裁莫斌先生曾说，碧桂园的广告语是“给您一个五星级的家”，其实这不仅仅是一句广告语，也是碧桂园一直以来的服务理念。为做好这个“五星级的家”，碧桂园在一方面继续提升房屋质量外，还在“家”的营造过程中不惜投入，做到配套先行，这也是实现产城深度融合的必要前提之一。

　　“在一个项目的打造中，可能住房还没全部建好，但我们的生活配套已经全部做好了，银行、超市、学校、餐厅。这些问题解决了，自然业主家的感觉就出来了，然后我们的物业服务再通过组织社区文化活动，把社区文化建立起来，邻里和睦，才有社区和谐。”碧桂园方面负责人对笔者表示。

　　在句容碧桂园的带动下，江苏区域在很短的时间内升格为碧桂园旗下的销售额超百亿的一级区域之一，销售额位居集团前列。能够在碧桂园众多区域中脱颖而出，江苏区域却并非靠句容碧桂园这一条腿走路。

　　2013年，江苏丹阳项目开盘销售近20亿元，创下了中国县级市开盘销售纪录。2014年，碧桂园进一步深耕区域二三级市场，宝应、仪征、溧阳项目相继开盘，无论是成交套数、销售业绩还是到场人数均刷新当地楼市纪录。

　　特别值得肯定的是，在新项目拓展的同时，碧桂园也在持续加大老项目投入，句容凤凰城、滁州欧洲城、城市花园等日趋成熟，齐全的配套设施、高品质的房屋质量、和谐的社区文化氛围逐渐成为了南京乃至周边城市的人居标杆。碧桂园江苏区域始终坚守集团“给您一个五星级的家”的理念，让区域购房者认同碧桂园的发展模式和品牌，并通过产业地产的形式为项目造血，使得各个项目均在所在城市成为亮丽的风景线和名片。

　　生存之道：从乡到城的转变

　　尽管随着房地产市场日趋成熟，一些地区的空城现象让部分业内人士反思大盘开发模式是否合理，但碧桂园总裁莫斌先生认为，“造成空城的原因很多，并不是因为它大。如果社会经济发展规划、土地利用规划、城市规划以及我们房企的开发规划能够做到科学合理，任何发展模式都是有生命力的。”

　　事实上，对于碧桂园的规划者而言，他们更重视社区的持续发展能力，他们深知契合国家城镇化思路，绝不是简单的城镇人口比例增加和城市面积扩张，持续而重复地建设一座座睡城甚至空城，更重要的是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变。

　　用碧桂园江苏区域总裁刘森峰的话来说，就是“希望在未来的某一天，当他的孙子问起爷爷当年的事业时，他能很自豪地和孙子说，爷爷当年运营建设了一座城市，而不是说，爷爷当年开发了一个楼盘……”

　　作为碧桂园江苏区域的掌舵者，刘森峰对自己及团队的定位从来就不是单纯的住宅开发商。在碧桂园江苏区域下辖的十多个项目中，每一个项目的规划，都会根据不同城市、所处区域购房者的需要，提供不同的产品、配套及服务。正如碧桂园集团主席杨国强在《碧桂园是什么？》中写道：“每个城市新建的建筑环境、管理都应经得起历史的检验，碧桂园在每个地方都将小区品质做到一步到位：建世界一流的小区！”

　　事实上，虽然中国房地产市场历经十多年发展已日趋成熟，但还有不少居民的基本居住需求没有得到完全满足，作为中国地产十强的掌舵者，有能力也有责任追求“建世界一流小区”，而且这不是终点线，应该是杨国强给碧桂园划的一条起跑线，这也要求企业持续且付出更多的努力。随着新型城镇化建设的推进，新的需求会出现，新的细分市场会成型，对房地产企业的要求也会越来越高。从长远考虑，碧桂园也要和城市同步发展，立足好房子的开发，但又不仅是好房子，从而培育社区自我更新及成长的内生动力。

　　2015年，面对市场变化，不少企业忧心忡忡，不知行业前路何方。但杨国强对碧桂园的战略方向，却一如既往的坚定：“中国的发展不能眼光只放在大城市，除了北上广深，还有很多县城也需要发展，通过帮助加快当地的城镇化速度，提供更多人买得起的房子，是碧桂园的生存之道。”

　　杨国强定义的“碧桂园生存之道”，前提是对我国新型城镇化模式的理解以及对城镇化建设大方向的准确把握：“着重解决好现有‘三个1亿人’问题”，描绘出指引中国新型城镇化未来发展的“三维坐标”：拆除隐形“篱笆墙”，落实以人为本；降低圆梦“高门槛”，实现共享文明；抹平东西部经济鸿沟，力求区域均衡发展。

　　翻开碧桂园的历史不难看到：十多年来，碧桂园在加快城镇化速度、助推区域经济发展的道路上，以战略家视野进行前瞻性布局，以区域发展为契机，把振兴区域经济和做强自身产业结合到一起，实现合作共赢。在全国已布局的百余项目中，因其超值的精品、完善的配套和五星级的服务，其品牌深受市场的欢迎和社会的认可。

　　随着碧桂园大盘模式不断融入产城互动的内涵，其产业生态、社会人文生态、自然环境生态等都能够形成循环生长社会机制又能相互促进，从而有效解决大城市病并促进城乡协调发展。在中国城市化程度不断深入的大背景下，二三线城市及城镇建设有望成为未来中国经济增长的新引擎，而碧桂园模式及发展战略的优势也将日益凸显。(来源：中国经营报)