碧桂园9月管理会议：革故鼎新 奋楫争先

9月3日，碧桂园集团召开月度管理会议，董事会主席杨惠妍剖析了“828新政”下房地产基础制度的历史性变革及影响。会议系统围绕经营逻辑重构、项目资管升级、综合竞争力重塑、一线组织变革等多维度深度研讨，要求各区域项目上下一心、内外联动，聚力攻坚保交房顺利收官、修资债全面启动的两大核心任务，并要求区域紧抓新政窗口期，有条件的项目率先恢复正常经营，逐步带动集团整体迈入转段。

“重塑”，是此轮集团管理会议反复提及的关键词。甫一开始，杨惠妍就以将近1小时开场，拆解“828新政”下的历史性变革，并从政策演变、未来趋势到当前部署层层展开。值得注意的是，此轮会议特别将全国各区域总裁召回总部，开展为期两天的闭门研讨与学习。

杨惠妍表示，此次“828新政”以现房销售制、项目公司制、主办银行制为支柱，重构了“开发融资—商品销售—购房信贷”的全链条。稳的是内需、是经济、是民生。 

作为资金密集型产业，房地产链条覆盖前策、拿地、规划、设计、施工、销售，从拍地保证金到土地出让价款，从市政配套到建安投入，各环节均需巨额资金沉淀，具有涉及面广、耗资巨大、周期长的特征。

国家统计局数据显示，2021年-2025年期间全国房地产开发企业到位资金中，国内贷款与外资平均占比约13%，个人按揭贷款占比16%，定金及预收款占比34%，自筹资金占比34%。而作为国民经济重要支柱产业，房地产业2025年占GDP比重约6%，同时上下游关联超60个行业，通过多轮传导对GDP的贡献高达20%~30%。一旦波动，将对金融体系乃至宏观经济造成冲击。

杨惠妍表示，“828新政”的核心变化在于：从预售制转向现房销售、从快周转转向重品质、从企业主体信用转向项目信用。过去依赖快周转、高杠杆的打法不再适用，行业经营逻辑被彻底改写。短期阵痛难免，但中长期却是行业走向成熟与稳健的重要契机。

碧桂园集团联席主席莫斌以“四个向好”定调——“政策向好、市场向好、逐步向好、加速向好”。他将“828新政”称为“房地产行业的第三次革命”：从1998年取消福利分房，到2002年确立土地招拍挂，再到2026年开启现房销售，“这是跨时代的好政策”。

新政同时带来“窗口期”与“起跑线”两重利好。当前各地实施细则陆续部署，市场将呈现结构性变化，为房企修复资产负债表、恢复正常经营赢得宝贵时间；同时，所有房企被置于同一公平竞争的起点。莫斌提出，政策窗口期内，应推动单项目率先恢复经营，争当试点、标杆示范，以点带面拉动集团整体修复。“只要企业仍处于牌桌上，就有机会在新一轮变革中赢得一席之地。”

面对行业规则的颠覆性变革，碧桂园集团总裁程光煜要求全员深刻理解领会并用好政策。“这是历史性变革，旧时代终结，行业发展进入新阶段。”长期看，新政则将加速风险出清，推动市场走向更健康、可持续的发展。各区域须全面开展资产盘点与策略拟定，集团层面亦将同步调整经营管理边界。

旧秩序正在被打破，新价值正在被重新定义。

产品力重塑已先行布局。2025年12月起，碧桂园率先启动“产品力”体系重塑。在杨惠妍牵头下，碧桂园成立产品研发设计专项小组（PMO）。

韶关太阳城“天骄”组团即是标杆。专项小组联合区域设计团队践行“好房子”理念，以户型创新、工艺升级、品质提升、服务升级为抓手，打造出韶关首个海派风格高质量产品。物业团队联动政府打造长者食堂，升级儿童适老休息娱乐区、宠物公厕及冲水设备；商管团队前置介入商业布局、平面设计与业态规划，构建高品质生活圈。该项目自春节开盘以来劲销2.5亿元。

与此同时，代管代建赛道亦将乘势而上。碧桂园“两翼”之一的凤凰智拓建管依托研判融资、产品策划、精准设计、供应链兑现、工程管控、营销去化的全周期能力，将凸显其模式优势。

今年以来，凤凰智拓已在湖北、安徽、广东接连新拓住宅、商业及产业园等全过程委托管理服务项目，更是在城市更新领域持续突破，并于7月成功入选中国房地产业协会代建企业综合能力首批星级企业，且全国仅18家企业获此资质。

其中，其代管代建项目安庆市太湖县熙湖云邸在凤凰智拓全周期视角统筹下开发，坚持设计先行、通盘谋划，实现高效开发，其以产品力先行，YJ190户型打造空中大平层，王牌YJ140户型降维入市，实现项目热销。6月30日，项目首批次圆满交付，到访交付率100%，全盘住宅交付率96%，商铺交付率100%。

杨惠妍会上提出，在新房地产形势与政策下，集团必须尽快全面审视并重塑整体经营、开发逻辑与组织架构等，确保在新政策环境下具备敏捷响应能力。

保交房的顺利收官，则是企业信誉与生存底线。

杨惠妍明确要求各区域项目统一思想、上下联动，针对收尾阶段存在实际困难的项目个案，必须及时上报，深化“问题清单—共同研判—快速决策—资源协调”的工作机制，确保高效率、高质量落地。

莫斌表示，“以项目为单位、以楼栋为单位，总部下场，逐一分析，一事一议，攻坚克难。有卡点就要有方案，有方案就要抓紧落地。”

杨惠妍坦言，在充满复杂性、未知性与长期性的“无人区”，碧桂园这三年闯过来了。 

保交房之后的下一程——资债修复同样是“无人区”，甚至更为复杂。碧桂园须更好地沟通政府、合作伙伴、债权人及其他利益相关方，坚定信心决心、争取理解支持，并给予一定的时间，在实践中总结经验，尽快冲出“无人区”。

她同时强调，当下已具备前提条件：政策与行业稳定、民营机制灵活、资产总额规模。

根据中报，截至6月30日，碧桂园总资产达7455亿元。杨惠妍表示，新的房地产形势下，碧桂园资产具备高度的可扩展性，为后续发展提供坚实基础。 

针对资产负债表的修复，莫斌则将其核心概括为六个字——“增资产、降负债”。在资产端，通过“充分挖潜”提升存地、存货及经营类资产价值，强调“用心面对存地存货，用心面对产品力”；在负债端，则以“极限思维”优化债务结构，坚持“敢于面对、善于面对、抱团取暖”。旨在资产端做加法，在负债端做减法，在效益端求乘法，全面重塑资产负债表。

当下是保交房向正常经营转段的关键阶段，叠加新政的挑战，对企业和人员能力亦提出新的要求。

程光煜在具体部署中表示，面对新政的根本性变化，公司将加速启动以业务为核心的组织变革，从侧重“保交房”转向“资债修复”，主动推进组织调整与人才选拔，同时基于业务规模与管理难度相对均衡，以城市（群）为单位推动一线组织变革与迭代，确保资债规模均衡，并匹配充足的持续经营资源。

“在行业深度调整期，碧桂园团队历经三年洗礼已淬炼出一批极具战斗力的骨干力量，沉淀了深厚的实战经验与行业认知。这些宝贵的积累，都将转化为我们的战略判断与行动。”杨惠妍强调，“我们必须坚定信心与决心，坚持难而重要的事，成就能人之不能。” 

她最后援引“长征故事”激励全员：过去三年的攻坚克难中，每一次突破并非只源于一种能力，而是源于无数次的选择。选择坚持，正是通往胜利的唯一道路。