【第一财经】碧桂园调整投资布局，新主席杨惠妍首提“三到五年”中期规划

3月30日，碧桂园控股（02007.HK）交出2022年经营成绩单，尽管营业收入和经营利润受到外部市场环境影响有所下滑，但财务基本面却在不断调整中进一步得到优化，成为民营房企中少数没有债务爆雷的公司之一，向外界展示了公司在极端市场环境下的发展韧性。

数据显示，碧桂园去年录得营业收入4303.7亿、归属股东的核心净利润26.1亿。截至2022年末，集团账面可动用现金余额1475.5亿，可充分覆盖年内到期的债务，公司流动性充足，融资渠道丰富，净经营现金流继续为正达356亿，净借贷比率进一步下降至40%的绝对低位。

第三方机构统计数据显示，去年百强房企实现全口径销售额约72878.7亿元，同样大幅下挫超4成；同期碧桂园以4643亿元的全口径销售额依然位居行业之首，且同比下滑幅度约为35%，优于行业整体表现。与此同时，碧桂园千方百计保交楼，集团连同其合营公司和联营公司累计交付近70万套房屋，在行业内遥遥领先。

步入2023年，全国楼市出现触底回暖信号，房企所处的市场环境已发生根本性转变，公司对于未来发展确立了对应的发展新思路。

今年3月1日早间，该集团发布公告称，公司董事会主席及执行董事杨国强因年龄原因提出辞任公司主席及执行董事职务，联席主席杨惠妍已接任为主席，自2023年3月1日起生效。杨惠妍接过接力棒并未让外界感到十分意外，这家连续多年位居行业榜首的房企巨头也顺利完成了新老交接。

在30日的业绩发布会上，杨惠妍作为碧桂园的新任主席首度露面并表示，房地产市场在变化，但仍是国内的支柱行业，具备较好发展空间，未来三到五年时间内，碧桂园将继续围绕三张报表的优化去进行管理。一是布局上，将由过去偏重三四线城市变为一二线和三四线五五分布；二是加强产品力的打造，用几年时间打造更具竞争力的产品和服务，在一二线城市，预计新的产品线将在近期出台。

碧桂园总裁莫斌则表示：“房地产行业经过去年的洗礼，面临了很多挑战，公司能经住考验，因为提前做了一些准备和预判，但我们对交出的答卷也是不满意的，希望在未来的时间中可以做得更好。”

资产负债表持续优化

去年，房地产行业经历了自2008年全球金融危机以来最严重的一次集体性困境，绝大多数房企的销售和经营业绩大幅下滑，为了保障现金流的安全，被迫牺牲一定的毛利率，不约而同采取了亏本甩货、计提减值等有损利润的经营策略或会计处理，碧桂园亦不例外。

2022年，碧桂园录得总营业收入约4303.7亿，毛利约328.8亿，本公司股东应占核心净利润约26.1亿。在此期间，多个因素影响了公司的综合损益表：一是疫情频发让多个区域施工节奏受阻，交付规模下降，从而影响结算数据；二是本报告期纳入结算的项目销售毛利较低，特别是2018年、2019年拿地的部分项目，受市场下行的影响尤为明显；三是为保障现金流的平衡，公司对部分区域的尾盘资产做了一些量价平衡的安排，从而对毛利率构成压力；此外，公司基于审慎性原则计提的减值，以及汇率波动造成的汇兑损失，都使利润表承压。

碧桂园首席财务官伍碧君表示，公司在调结构过程中会有一些阵痛，去年活下来的企业，都会牺牲掉利润来保现金流，相信今年随着经济的复苏，经济触底，利润率也会相应触底。

如果抛开利润因素，碧桂园在2022年经营数据仍有不少亮点，尤其是经营现金以及财务杠杆方面，继续呈现出稳定健康的基本面。

去年，碧桂园累计权益销售3574.7亿，权益现金回款3324.8亿，权益回款率93%，已连续7年回款率超过90%；截至报告期末，公司账面可动用现金余额1475.5亿，可动用现金为短期债务的1.6倍。

公司通过经营性现金偿还高成本、期限短的融资，进一步优化债务结构，截至去年末，集团总借贷余额为2713.1亿，同比下降14.7%，剔除预收账款的资产负债率拾级而下，从2020年中期的81%下降至69.4%，净借贷比率下降至40%的公司历史低位。

鉴于较高的回款率，碧桂园去年经营现金流净额为356.2亿，已连续多年保持正值，这对于确保公司现金流安全，避免发生财务及经营性风险，起到至关重要的作用。2022年，大量房企债务违约，但碧桂园保证了所有到期债券的刚性兑付，并积极拓展各类融资渠道。在政府监管部门支持下，公司合计发行公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品折合人民币近百亿，完成3次股权融资共获得约115亿港币。此外，获得超十家银行逾3000亿元人民币意向性综合授信支持。

步入2023年，碧桂园在境内发行本金总额为人民币200亿元的中期票据也获准注册，成为春节后获批储架式注册发行的首家房企，也是获批规模最大的民营房企之一。另外，公司186亿公司债的发行计划已获上交所受理，在政策及监管的大力支持下，行业的再融资环境正在逐步修复，公司所处的外部环境已得到根本性转变。

对于接下来的融资计划，伍碧君称，国外市场的信用还未恢复，短期没有安排相应融资计划，不过国内融资渠道比较顺畅，金融机构的支持力度也比较大，所以融资重点仍在放在国内。

战略调整

为了保证公司经营现金流的绝对安全，碧桂园在去年大幅压缩投资规模，全年仅新增土地9宗，权益地价约61亿。不过，鉴于公司过去相对庞大的存量储备，截至2022年底，公司已获取权益可售资源9555亿，另有潜在权益可售资源2528亿，两项合计约1.2万亿，其中75%位于长三角/珠三角/环渤海等五大都市圈。

总体来看，碧桂园在去年的新增土地储备量较少。但莫斌在30日的业绩发布会上透露，2023年公司已重启拿地。不过，随着市场形势的改变，碧桂园的短期投资行为亦有所微调。

该集团副总裁程光煜表示，目前国内很多市场仍处于筑底回暖阶段，公司在投资上仍然会偏保守，不会超过同期销售额的40%。投资方向上将会围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，重质轻量，聚焦一二线核心城市及三四线核心区位，实现增量资产的效益兑现，做一成一，逐步提升一二线城市投资额和土地储备的占比。

据透露，今年碧桂园的投资将更注重质量，而不是数量，会侧重于确定性高、有价格倒挂的城市。近期，该公司已经参与了北京、上海、南京、西安等城市的土地市场，但由于中签率低，暂时未有斩获。

莫斌同时还透露，碧桂园已在内部启动更精细的市场研究，以适应分化特征更为显著的市场。“目前，市场处于刚需向改善型过渡的阶段。2022年刚改型产品占住宅产品的比例大幅提升，建筑面积110-140平米的产品成交套数由2015年的35%上升至2022年的46%，说明购房需求受到生育政策开放以及购房者对居住品质的提升等因素影响显性。”据此，碧桂园将在产品适配上做出更多调整：“在一二线，做高确定性的项目，打造新的独立的产品体系，匹配刚需和刚改的需求；在三四线，做改善型需求的好房子，突出公司标准化和成本力的竞争优势。”

面对房地产新发展模式，莫斌表示，公司对新发展模式有三层理解：一是房住不炒；二是商品房将由市场主导，保障房则政府主导；第三是客户需求将从住有所居到住有宜居。未来，碧桂园将根据新的发展形势，满足刚性和改善型需求，努力提升产品品质和客户体验，全方位提升综合竞争力。

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